查看详情>> 第一部分 房地产企业营改增后如何纳税？该关注哪些问题？ 1.建筑业、房地产业营改增纳税模式和现行营业税政策有哪些不同？还会差额纳税吗？ 2.营改增对建筑业、房地产业财务指标及净利润有何影响？如何评价税负变化？ 3.营改增对建筑业、房地产业经营预算工作有何影响？现行预算体系会如何变化？ 4.营改增后房地产纳税义务发生时间有无变化？对于工程款结算有无影响？营改增对房地产建筑业资金管理提出了什么要求？ 5.房地产企业支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？ 6.房地产企业支付的为同获得土地相关的各种费用是否有机会抵扣进项税？ 7.房地产企业哪些红线外支出可以在增值税环节抵扣？ 8.房地产企业股权转让取得的土地怎么抵扣？ 9.房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？ 10.营改增后，一级开发商是否仍然可以按净额缴纳增值税？ 11.在拆迁补偿安排下，回迁房产视同销售并缴纳增值税？现金拆迁补偿部分的增值税处理？支付的土地出让金是否有机会抵扣进项税？ 12.项目公司尚未成立，以总公司的名义拿地，合同的签字方，发票抬头都是总公司，不是项目公司。在项目公司成立后，取得土地的相关支出是否能作为项目公司的成本？项目公司是否可以进行增值税抵扣？ 13.预计房地产销售、出租、建筑业税率？征税率？ 14.房地产企业预收账款的处理及后期征税处理？     15.在进行房地产预售，收齐款项并缴纳增值税后，适用税率？房产所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？ 16.是否收到预售款时即产生销项税？收到意向金、定金是否产生纳税义务？ 17.对于销售和出租新旧房产是否采用不同的增值税政策？ 18.卖房赠冰箱、空调算不算混业经营？ 19.销售/出租给公司和销售/出租给个人，是否有不同的增值税处理？ 20.卖方逾期交付商品房，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 21.买方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 22.转让在建工程增值税如何处理？ 23.项目公司将开发产品转作投资性物业，属于视同销售行为？进项税如何抵扣？如果随后又进行出售，销项税和进项税又如何处理？ 24.将房产免费提供给酒店使用，营改增后是否有影响？ 25.房地产企业营改增后哪里是纳税地点？ 26.存量房产在营改增开始后出售或者出租，增值税如何处理？ 27.营改增启动时已开盘项目如何处理？同一开盘项目下的房产是否缴纳不同类型的流转税？在工程建设期间营改增启动，改革之前取得的进项税有可能不再被允许抵扣，如何解决？ 28.营改增开始前，开发商与各服务方已经签订的长期合同（如与总承包商签订的建筑合同）在合同有效的项目期内增值税如何处理？ 29.房地产企业应该办理一般纳税人吗？ 假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？ 30.没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？ 营改增后无处躲藏的现有赠送业务。 31.房地产营改增后发生正常损耗、非正常损失如何处理？ 32.营改增后销售旧设备、新设备该如何纳税？有无分别？ 33.营改增后销售旧房、新房、在建房该如何纳税？ 34.营改增后自行出租开发产品该如何纳税？     第二部分 房地产企业土地增值税清算税务风险规避的50个问题   1.年终结账如何计提土地增值税？计提的土地增值税属于欠缴税款吗？ 2.计提的土地增值税能否税前扣除？ 3.清算补缴的税款能否税前扣除？补缴税款形成的亏损如何处理？ 4.清算所退税款如何处理？ 5.如何确定房地产开发项目投资主体？ 6.项目开发如何确定清算项目和清算单位？ 7.小产权房征收土地增值税吗？未办理过户手续是否征收土地增值税？ 8.土地增值税清算产品类型二分三分还是四分？可否合并清算？ 9.土地增值税清算预征率是多少？核定征收率是多少？哪个更合算？ 10.什么是普通标准住宅？规划为普通标准住宅一定可以享有税收优惠？ 11.以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？ 12.普通标准住宅如何运用定价策略？价格越高利润会越高？ 13.地下车库归属于住宅还是非住宅？是销售还是出租？ 14.政府返还款可有纳税筹划空间？ 15.车库、车位要不要分摊土地成本？ 16.成本分摊方法有多少种？你可能用哪个？ 17.土地成本一定按照占地面积法分配吗？ 18.层高系数法适用上有哪些限制？ 19.土地作为扣除项目成本如何确定?包括哪些内容？ 20.置换土地如何确定计税基础？ 21.拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？ 22.取得净地所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？ 23.怎么理解纳税人投资政府土地改造项目不交营业税土地增值税政策？ 24.购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金是否可以作为开发成本扣除？ 25.以土地投资如何会计和税务处理？ 26.土地闲置费企业所得税和土地增值税处理有何区别？ 27.收购目标公司间接取得土地税收有何问题？ 28.房地产股权转让该不该征收土地增值税？ 29.合并分立方式取得土地如何纳税处理？ 30.项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？ 31.房地产开发都可以加计扣除吗？转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？ 32.购买在建工程再转让可否差额纳税？购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？ 33.建安成本可随意虚增吗？ 34.会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？ 35.装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？ 36.售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？ 37.土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？？ 38.工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本？ 39.土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？房地产企业应付账款可否计入土地增值税的开发成本扣除？ 40.捐赠、违约金、资产损失是否可以作为土地增值税扣除项目？ 41.土地增值税清算开发费用如何扣除？ 42.委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？ 43.房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？ 44.房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？ 45.清算后再销售房产税率如何确定？ 46.土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？ 47.土地增值税收入如何确定？ 48.房地产项目注销亏损能否退税？有多大可能性？ 49.房地产项目注销所得是否要全部缴纳所得税？ 50.房地产项目注销股东收回土地或房产是否缴纳营业税？

查看详情>> 模块1：建筑业营改增政策走向及应对策略 一、思考：为嘛要营改增？建筑业增营之争：本是同根生，相煎何太急？ 樊剑英税友汇问题：请问房地产和园林公司签订绿化施工合同，园林公司有苗木基地生产，既涉及工程劳务又涉及货物销售，但签订合同分别注明苗木销售总价金额，开具苗木货物发票，涉及工程劳务的开具建安发票总价，这样行吗？请老师帮着解答。 二、思考：营改增试点的步伐——我们什么时间营改增？2015年4月1日、7月1日、10月1日？ 三、思考：建筑业核算的范围是什么？ 四、思考：建筑业营改增的基本政策是什么？ 1.《细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 2.《条例》第五条第三项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 五、思考：建筑企业施工主体与纳税主体一致否？ 1.什么是转包？ 2.什么是违法分包？ 3.什么算借用资质？ 4.什么是劳务分包？ 5.什么是内部承包？ 六、思考：建筑业新老项目如何过渡？如何计算增值税？ 1.在执行过程中的合同如何过渡？ 2.已预收工程款并预交营业税的项目如何过渡？ 3.决算滞后造成的收入滞后（成本已发生）如何过渡？ 4.营改增政策过渡问题——如何确定新老项目？ 七、思考：营改增后挂靠会怎样？ 1.必须申请认定一般纳税人的涉税风险 2.挂靠经营大部分成本进项税额难扣除 3.虚开发票行为的罪与罚 行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为： 1)为他人开具与实际经营业务情况不符的发票； 2)为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 3)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 4)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。 八、思考：营改增过渡阶段账务如何调整？ 九、思考：建筑业营改增面对的若干问题及猜想有无道理？ 1.通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。 2.减税不一定实现在营改增的企业，但是对于下游购买服务劳务的增值税企业，是负担下降的，所以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益 3.营改增后建筑工程收入可以分解吗？ 4.营改增后建筑施工企业纳税地税是哪里？ 5.工程款之外收取的利息、违约金、奖励款项怎么办？ 6.施工方逾期交付工程，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 7.甲方逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 8.在进行工程在建预收款，收齐款项并缴纳增值税后，该工程所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？ 9.是否收到预售款时即产生销项税？收到进料款、保障金、文明措施费、定金是否产生纳税义务？ 十、建筑业营改增后材料采购还要不要货比三家？ 十一、现行有效的税率及征收率有多少？ 十二、既然营改增，什么票可以抵扣进项税额呢？ 1.猜想1：成本都能取得进项税额发票？ 2.猜想2：商品混凝土等材料增加税负 3.猜想3：建筑劳务费增加税负 4.猜想4：转包或分包给个人取得发票能否扣除 5.猜想5：材料都可以抵扣17%？ 6.猜想6：发票的收集和认证容易吗？ 7.猜想7：“甲供材料”谁来采购? 8.思考：建筑企业发生的经营业务费、工作服、劳保用品进项发票可否抵扣 9.思考：建筑企业是否要设立库存，设立材料收发台账？ 10.账面固定资产所含增值税如何处理？ 11.代开发票抵扣多少？ 十三、营改增后注意防范发票风险 1.要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题 2.要择优选取购货对象 3.对供货单位应当做必要的考察 4.要尽量通过银行账户支付货款 5.要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性 6.对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证 十四、思考：营改增后不得抵扣进项税额的有哪些情形？ 十五、思考：进项税额转出可否纳税筹划？ 十六、思考：不得抵扣进项税额如何转出？ 十七、思考：不得抵扣进项税额可有筹划空间？ 十八、思考：房地产融资租赁有木有？ 财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知文号：财税〔2012〕82号发布日期：2012-12-16 对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 十九、思考：建筑企业营改增后身份不能选择？ 1.可申请认定一般纳税人 2.可选择认定一般纳税人 3.不得认定一般纳税人 二十、思考：BOT\BT项目纳税如何处理？ 1.BT模式营改增后的税务处理 2.BoT模式营改增后的税务处理 二十一、思考：建筑、房地产营改增无法回避的一个思考——税率可否选择？ 二十二、思考：您有境外付汇吗？如何扣缴税款？ 二十三、思考：如何从增值税纳税义务发生时间看建筑房地产营改增？ 新正建筑公司2016年承揽天山房地产公司商品房工程5000万元。2016年1月预收工程款2000万元；2016年6月预收工程款2000万元；2016年10月结算工程款1000万元；2016年11月结算清分包工程款、材料款。如何计算缴纳增值税？ 二十四、思考：营改增后存量资产该如何处理？ 模块2：建筑业营业税疑难问题处理技巧 二十五、思考：当前建筑安装企业营业税怎么交？ 二十六、建工企业分包业务营业税都要扣缴吗？ 二十七、销售自建建筑物如何确定计税依据？ 二十八、思考：甲供材如何开具发票？税金该谁交？ 二十九、思考：投资政府土地改造项目如何纳税处理？ 三十、思考：劳务分包如何计算营业税？ 三十一、建筑异地施工个人所得税遭遇核定怎么办？ 模块3：建筑施工企业收入确认的会计和税务处理 三十二、建筑施工企业如何会计处理？ 【案例】 2012年初，甲建筑公司签订了一项总金额为 1000万元的建造合同，为乙公司建造一座桥梁。工程已于2012年2月开工，将在 2013年 6月完工，预计工程总成本为 800万元。截至 2012年12月31日，该项目已经发生的成本为 500万元，预计完成合同还将发生成本 300万元，已结算并收到工程价款 400万元。营业税率3%，假定不考虑其他税费。 三十三、建筑施工企业税务处理 三十四、建造合同所得税收入与会计处理差异 三十五、另类会计处理 三十六、2014年税务检查工作方案——建筑业 三十七、核定征收建筑分包业务可有所得税风险？ 模块4：最新企业所得税年度纳税申报表政策解析

查看详情>> 一、思考：为嘛要营改增？建筑业、房地产业增营之争：本是同根生，相煎何太急？ 樊剑英税友汇问题：请问房地产和园林公司签订绿化施工合同，园林公司有苗木基地生产，既涉及工程劳务又涉及货物销售，但签订合同分别注明苗木销售总价金额，开具苗木货物发票，涉及工程劳务的开具建安发票总价，这样行吗？请老师帮着解答。 二、思考：营改增试点的步伐——我们什么时间营改增？2015年4月1日、7月1日、10月1日？ 三、思考：建筑业核算的范围是什么？ 四、思考：建筑业营改增的基本政策是什么？ 1.《细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 2.《条例》第五条第三项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 五、思考：建筑企业施工主体与纳税主体一致否？ 1.什么是转包？ 2.什么是违法分包？ 3.什么算借用资质？ 4.什么是劳务分包？ 5.什么是内部承包？ 六、思考：建筑业新老项目如何过渡？如何计算增值税？ 1.在执行过程中的合同如何过渡？ 2.已预收工程款并预交营业税的项目如何过渡？ 3.决算滞后造成的收入滞后（成本已发生）如何过渡？ 4.营改增政策过渡问题——如何确定新老项目？ 七、思考：营改增后挂靠会怎样？ 1.必须申请认定一般纳税人的涉税风险 2.挂靠经营大部分成本进项税额难扣除 3.虚开发票行为的罪与罚 行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为： 1)为他人开具与实际经营业务情况不符的发票； 2)为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 3)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 4)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。 八、思考：营改增过渡阶段账务如何调整？ 九、思考：房地产业营改增面对的若干问题及猜想有无道理？ 1.通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。 2.减税不一定实现在营改增的企业，但是对于下游购买服务劳务的增值税企业，是负担下降的，所以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益 3.营改增后房地产销售收入可以分解吗？ 4.营改增后房地产企业纳税地税是哪里？ 5.销售款之外收取的利息、违约金、奖励款项怎么办？ 6.施工方逾期交付工程，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 7.客户逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 8.在进行工程在建预收款，收齐款项并缴纳增值税后，该工程所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？ 9.销售有房子的公司是否缴纳增值税？ 10.以土地使用权、商品房投资设立新公司是否缴纳增值税？ 11.销售地下基础设施形成的车位、车库是否缴纳增值税？ 12.二手房转让如何缴纳增值税？ 13.投资商铺、写字楼用来出租会遭遇什么障碍？ 14.自建办公楼使用可否抵扣进项税额？ 十、房地产业营改增后材料采购还要不要货比三家？ 十一、房地产招投标预算造价营改增后如何改变？ 十二、现行有效的税率及征收率有多少？ 十三、既然营改增，什么票可以抵扣进项税额呢？ 1.猜想1：成本都能取得进项税额发票？ 2.猜想2：商品混凝土等材料增加税负 3.猜想3：建筑劳务费增加税负 4.猜想4：转包或分包给个人取得发票能否扣除 5.猜想5：材料都可以抵扣17%？ 6.猜想6：发票的收集和认证容易吗？ 7.猜想7：“甲供材料”谁来采购? 8.思考：企业发生的经营业务费、工作服、劳保用品进项发票可否抵扣 9.思考：房地产、建筑企业是否要设立库存，设立材料收发台账？ 10.账面固定资产所含增值税如何处理？ 11.代开发票抵扣多少？ 十四、营改增后注意防范发票风险 1.要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题 2.要择优选取购货对象 3.对供货单位应当做必要的考察 4.要尽量通过银行账户支付货款 5.要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性 6.对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证 十五、思考：房地产有哪些专属进项税额？ 十六、思考：营改增后不得抵扣进项税额的有哪些情形？ 十七、思考：房地产融资租赁有木有？ 财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知文号：财税〔2012〕82号发布日期：2012-12-16 对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 十八、思考：建筑、房地产企业营改增后身份不能选择？ 1.可申请认定一般纳税人 2.可选择认定一般纳税人 3.不得认定一般纳税人 十九、思考：BOT\BT项目是否视同销售缴纳增值税？ 二十、思考：建筑、房地产营改增无法回避的一个思考——税率可否选择？ 二十一、思考：您有境外付汇吗？如何扣缴税款？ 二十二、思考：如何从增值税纳税义务发生时间看建筑房地产营改增？ 新正建筑公司2016年承揽天山房地产公司商品房工程5000万元。2016年1月预收工程款2000万元；2016年6月预收工程款2000万元；2016年10月结算工程款1000万元；2016年11月结算清分包工程款、材料款。如何计算缴纳增值税？ 二十三、思考：营改增后存量资产该如何处理？

查看详情>> 模块1：房地产业、建筑业营改增政策走向及应对策略 一、思考：为嘛要营改增？建筑业、房地产业增营之争：本是同根生，相煎何太急？ 樊剑英税友汇问题：请问房地产和园林公司签订绿化施工合同，园林公司有苗木基地生产，既涉及工程劳务又涉及货物销售，但签订合同分别注明苗木销售总价金额，开具苗木货物发票，涉及工程劳务的开具建安发票总价，这样行吗？请老师帮着解答。 二、思考：营改增试点的步伐——我们什么时间营改增？2015年4月1日、7月1日、10月1日？ 三、思考：建筑业核算的范围是什么？ 四、思考：建筑业营改增的基本政策是什么？ 1.《细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 2.《条例》第五条第三项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。 五、思考：建筑企业施工主体与纳税主体一致否？ 1.什么是转包？ 2.什么是违法分包？ 3.什么算借用资质？ 4.什么是劳务分包？ 5.什么是内部承包？ 六、思考：建筑业新老项目如何过渡？如何计算增值税？ 1.在执行过程中的合同如何过渡？ 2.已预收工程款并预交营业税的项目如何过渡？ 3.决算滞后造成的收入滞后（成本已发生）如何过渡？ 4.营改增政策过渡问题——如何确定新老项目？ 七、思考：营改增后挂靠会怎样？ 1.必须申请认定一般纳税人的涉税风险 2.挂靠经营大部分成本进项税额难扣除 3.虚开发票行为的罪与罚 行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为： 1)为他人开具与实际经营业务情况不符的发票； 2)为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 3)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票； 4)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。 八、思考：营改增过渡阶段账务如何调整？ 九、思考：房地产业、建筑业营改增面对的若干问题及猜想有无道理？ 1.通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。 2.减税不一定实现在营改增的企业，但是对于下游购买服务劳务的增值税企业，是负担下降的，所以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益 3.营改增后房地产、建筑施工销售收入可以分解吗？ 4.营改增后房地产企业、建筑施工企业纳税地税是哪里？ 5.销售款、工程款之外收取的利息、违约金、奖励款项怎么办？ 6.施工方逾期交付工程，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理？ 7.客户逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理？ 8.在进行工程在建预收款，收齐款项并缴纳增值税后，该工程所发生的后续进项税如何抵扣（在没有后续销项税的情况下）？ 9.销售有房子的公司是否缴纳增值税？ 10.以土地使用权、商品房投资设立新公司是否缴纳增值税？ 11.销售地下基础设施形成的车位、车库是否缴纳增值税？ 12.二手房转让如何缴纳增值税？ 13.投资商铺、写字楼用来出租会遭遇什么障碍？ 14.自建办公楼使用可否抵扣进项税额？ 十、房地产业、建筑业营改增后材料采购还要不要货比三家？ 十一、房地产、建筑企业招投标预算造价营改增后如何改变？ 十二、现行有效的税率及征收率有多少？ 十三、既然营改增，什么票可以抵扣进项税额呢？ 1.猜想1：成本都能取得进项税额发票？ 2.猜想2：商品混凝土等材料增加税负 3.猜想3：建筑劳务费增加税负 4.猜想4：转包或分包给个人取得发票能否扣除 5.猜想5：材料都可以抵扣17%？ 6.猜想6：发票的收集和认证容易吗？ 7.猜想7：“甲供材料”谁来采购? 8.思考：企业发生的经营业务费、工作服、劳保用品进项发票可否抵扣 9.思考：房地产、建筑企业是否要设立库存，设立材料收发台账？ 10.账面固定资产所含增值税如何处理？ 11.代开发票抵扣多少？ 十四、营改增后注意防范发票风险 1.要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题 2.要择优选取购货对象 3.对供货单位应当做必要的考察 4.要尽量通过银行账户支付货款 5.要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性 6.对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证 十五、思考：房地产有哪些专属进项税额？ 十六、思考：营改增后不得抵扣进项税额的有哪些情形？ 十七、思考：房地产融资租赁有木有？ 财政部、国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知文号：财税〔2012〕82号发布日期：2012-12-16 对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。 十八、思考：建筑、房地产企业营改增后身份不能选择？ 1.可申请认定一般纳税人 2.可选择认定一般纳税人 3.不得认定一般纳税人 十九、思考：BOT\BT项目是否视同销售缴纳增值税？ 二十、思考：建筑、房地产营改增无法回避的一个思考——税率可否选择？ 二十一、思考：您有境外付汇吗？如何扣缴税款？ 二十二、思考：如何从增值税纳税义务发生时间看建筑房地产营改增？ 新正建筑公司2016年承揽天山房地产公司商品房工程5000万元。2016年1月预收工程款2000万元；2016年6月预收工程款2000万元；2016年10月结算工程款1000万元；2016年11月结算清分包工程款、材料款。如何计算缴纳增值税？ 二十三、思考：营改增后存量资产该如何处理？ 模块2：最新税收政策难点要点解析 一、房地产企业开发回迁安置房如何计征营业税？ 二、招拍挂取得出让土地为什么缴纳耕地占用税？可否一年后缴纳土地使用税？ 三、房地产企业汇算清缴如何确定计税成本对象？ 四、小微企业免征增值税和营业税后如何会计核算处理？ 五、小型微利企业如何享受企业所得税税收优惠? 六、买空卖空属于虚开发票吗？ 七、虚开发票可否抵扣进项税额? 八、股权转让个人所得税有何新变化？ 九、合作建房土地增值税清算的两种形式 十、建筑异地施工个人所得税遭遇核定怎么办？ 模块3：最新房地产企业、建安企业所得税汇算清缴报表填报应用 一、取消进户执法，是税务管理防松了吗？大数据环境下我们要提供哪些信息？ 二、新企业所得税申报表有哪些新变化？我们真要填报41张报表吗？ 三、企业所得税申报表有多少种？核定征收企业如何填报？ 四、纳税申报表基础信息会“泄露”什么秘密？对外投资涉及到哪些税会差异？股权转让个人所得税政策有无新变化？ 五、年度纳税申报表填报有无先后顺序？没有相关业务是否可以不填报？ 六、收入、成本、费用明细表的填报注意哪些事项？确认收入税收与会计存在哪些差异？期间费用会“泄露”哪些信息？ 七、纳税调整项目明细表的填报注意哪些事项？视同销售如何填报？房地产企业销售未完工开发产品如何填报？政府补贴收入如何填报？国发〔2014〕62号：国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知给我们带来什么样的信息？风险何在？ 八、居民企业撤回投资时企业所得税如何缴纳？ 九、企业重组的两个新文件给我们带来什么亮点？对于2014年度汇算清缴有无关系？ 十、跨期费用如何解决？军队票据能否扣除？ 十一、最新的折旧政策如何运用？新增税会差异如何解决？ 十二、弥补以前年度亏损纳税如何填报？税务机关查增的应纳税所得额可否弥补以前年度亏损？ 十三、涉及以前年度纳税调整事项如何处理？

查看详情>> 第一模块土地增值税的账务处理 年终结账如何计提土地增值税？计提的土地增值税属于欠缴税款吗？ 计提的土地增值税能否税前扣除？ 清算补缴的税款能否税前扣除？补缴税款形成的亏损如何处理？ 清算所退税款如何处理？ 合作建房如何计算土地增值税？ 合作开发应具备什么必要条件？ 合作开发税务如何处理？ 合作开发主体如何确定？ 合作建房分房后销售如何征税？ 伪合作开发形式有哪些？ 第二模块  房地产开发项目的投资决策 如何确定房地产开发项目投资主体？ 项目开发如何确定清算项目和清算单位？ 小产权房征收土地增值税吗？ 未办理过户手续是否征收土地增值税？ 土地增值税清算产品类型二分三分还是四分？可否合并清算？ 土地增值税清算预征率是多少？核定征收率是多少？哪个更合算？ 什么是普通标准住宅？规划为普通标准住宅一定可以享有税收优惠？ 以商业、工业、写字楼立项，但以住宅形式出售的商住楼该如何清算？ 普通标准住宅如何运用定价策略？价格越高利润会越高？ 地下车库归属于住宅还是非住宅？是销售还是出租？ 政府返还款可有纳税筹划空间？ 第三模块  房地产开发成本的清算分配 车库、车位要不要分摊土地成本？ 成本分摊方法有多少种？你可能用哪个？ 土地成本一定按照占地面积法分配吗？ 层高系数法适用上有哪些限制？ 为什么很好的清算方案未被税务机关认可？ 第四模块  房地产开发项目取得土地成本的清算扣除 土地作为扣除项目成本如何确定?包括哪些内容？ 置换土地如何确定计税基础？ 拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？ 毛地出让—先拿地后拆迁怎么清算？ 取得净地所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？ 怎么理解纳税人投资政府土地改造项目不交营业税土地增值税政策？ 购置土地环节支付的“招标、拍卖、挂牌”佣金是否可以作为开发成本扣除？ 以土地投资如何会计和税务处理？ 土地闲置费企业所得税和土地增值税处理有何区别？ 收购目标公司间接取得土地税收有何问题？ 房地产股权转让该不该征收土地增值税？ 合并方式取得土地如何纳税处理？ 分立方式取得土地税收问题分析 第五模块土地增值税清算扣除项目金额（成本）如何确定？ 项目规划外所承建设施的支出可否在土地增值税清算时进行扣除？ 房地产开发都可以加计扣除吗？ 转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？ 购买在建工程再转让可否差额纳税？ 购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？ 建安成本可随意虚增吗？ 会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？ 装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？ 售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？ 土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？？ 工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量，这些应付账款可否计入开发成本？ 土地增值税清算前未支付的建安成本能否扣除？房地产企业应付账款可否计入土地增值税的开发成本扣除？ 捐赠、违约金、资产损失是否可以作为土地增值税扣除项目？ 第六模块 土地增值税清算开发费用如何扣除？ 土地增值税清算开发费用如何扣除？ 委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？ 房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？ 房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？ 第七模块土地增值税清算可否二次清算？ 清算后再销售房产税率如何确定？ 土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？ •清算后取得发票咋办？ •清算后又卖房咋办？ 第八模块土地增值税清算收入如何确定？ 土地增值税收入如何确定？ 第九模块房地产项目注销阶段涉税风险及纳税筹划 房地产项目注销亏损能否退税？有多大可能性？ 房地产项目注销所得是否要全部缴纳所得税？ 房地产项目注销股东收回土地或房产是否缴纳营业税？ 第十模块  异想天开——房地产营改增的猜想 第十一模块  学员互动交流、专家现场疑难解答！

查看详情>> 一、“营改增”背景概述及对建筑施工企业业的影响分析 1．推行“营改增”改革试点有何重大意义？ 2．“营改增”的改革脚步已经跨出多远？ 3．建筑施工企业何时才会推行“营改增”？狼真的来了吗？ 4．“营改增”对建筑施工企业的影响有多大？是利还是弊？ 5．“营改增”推进会增加建筑施工企业的涉税风险吗？ 二、“营改增”基本政策解析与涉税操作 1．“营改增”后如何确定纳税人？ 2．什么情况下会成为扣缴义务人？ 3．扣缴义务人会存在怎样的合同风险？ 4．怎样申请成为增值税一般纳税人？不申请也行吗？ 5．境外收入是否也需要纳税？如何判断境内与境外收入？ 6．一项行为税与否该如何判断？有无简单的标准？ 7．必须对对应税劳务进行界定和区分吗？ 8．纳税人的哪些收入不用缴纳增值税？ 9．哪些业务属于视同销售？有无简单的判断标准？ 10．营改增后应税劳务的适用税率是如何规定的？ 11．建筑施工企业可能适用的税率是多少？ 12．“营改增”后建筑施工企业如何计算缴纳增值税？ 13．“营改增”后建筑施工企业的销售收入该如何计量？ 14．增值税进项税额抵扣都需要什么条件？ 15．哪些情况下的增值税进项是不能抵扣的？ 16．如何避免进项税额转出与视同销售的混同？ 17．“营改增”后建筑施工企业的纳税义务时间有什么变化？ 18．“营改增”后建筑施工企业在何地履行纳税义务？ 19．“营改增”后建筑施工企业是否可以享受税收优惠？ 20．增值税专用发票的领用需要注意哪些细节？ 三、“营改增”前的准备与过渡期应对操作 1．建筑业“营改增”前税务机关会做什么？会开展政策调研吗？ 2．面对“营改增”，建筑施工企业该如何建言献策？该进行院外活动吗？ 3．“营改增”前建筑施工企业应当测算未来税负吗？如何测算？ 4．建筑施工企业如何识别其“营改增”中的新增涉税风险？ 5．在“营改增”之前，建筑施工企业签订经济合同该注意些啥？ 6．“营改增”进程中，建筑施工企业如何处理新旧业务？ 7．“营改增”进程中，建筑施工企业如何注意防范票据风险？ 8．“营改增”进程中，建筑施工企业如何设计企业架构？ 9．“营改增”进程中，建筑施工企业该如何实施纳税筹划？ 四、现场互动：您来问我来答，疑难问题不用怕！

查看详情>> 模块 主题 主要内容 第一部分：房地产企业“营改增”纳税全面准备 一、营改增政策的解读与实践 1.我国流转税制的形成及增值税改革        2.营改增试点的进展及总体规划 3.为什么要营改增？营业税有何弊端？营改增改革的基本指导思想 4.纳税人和扣缴义务人的认定              5.增值税的一般计税方法和简易计税方法  6.增值税的适用税率和征收率              7.销售额、销售折扣、销售折让的认定   8.增值税的差额征税规定                  9.混业经营带给房地产营改增什么风险？ 10.铁路运输服务营改增后对于房地产有何影响？  11.快递业营改增后对于房地产有何影响？ 12.融资租赁业营改增后对于房地产有何影响？        13.房地产开发各个阶段能取得哪些专用发票？哪些能或不能抵扣？ 14.营改增后房地产纳税义务发生时间和纳税地点有无变化？ 二、房地产企业应关注的营改增若干风险问题 1.房地产企业是营改增纳税人吗？你有增值税业务吗？ 2.房地产企业应该办理一般纳税人吗？ 假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？  3.房地产企业不提供应税服务就不涉及增值税吗？没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？ 营改增后无处躲藏的现有赠送业务。 4.房地产企业可能涉及到增值税哪些税率？  5.房地产企业涉及代扣税款如何处理？   6.房地产营改增后发生非正常损失如何处理？   7.固定资产进项税额该不该抵扣？ 进项税额转出的纳税筹划 8.房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？ 9.装卸搬运营改增有什么变化？            10.仓储服务营改增租赁双方有何影响？  11.汽车可以抵扣了，汽油费能随意抵扣吗？ 12.营改增后销售固定资产该如何纳税？               第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略                                             第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略 一、房地产企业涉及到的主要税种有哪些？各阶段有哪些特点？ 1.前期阶段 2.工程建设阶段  3.销售阶段 4.清算 二、土地增值税征税对象有哪些问题要注意？ 1.小产权房征收土地增值税吗？ 2.房屋长期出租是否征收土地增值税？ 三、市场调控下预征率及核定征收率未来发展态势如何？           四、项目规划立项是否影响土地增值税清算？           四、项目规划立项是否影响土地增值税清算？ 1.土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？  2.土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？ 3.分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？ 普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？ 4.分开还是合并清算的经典问答 5.当今中国最牛的对土增税分类清算抗议！ 6.土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间？控制增值率20%以下是降低收入还是增加成本好，有无其他办法？  7.地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？车位、车库、地下室办理产权还是不办理产权？  8.车位车库等要不要分摊土地成本？  9.不同项目能否分摊成本？  10.普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？  11.按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高可以调整吗？  12.项目分期滚动开发，怎样进行税收筹划？ 13.住宅和商业地产混合型项目怎样进行税收筹划？ 五、房地产项目取得土地方式对于土地增值税清算的影响   1.土地作为扣除项目成本如何确定? 2.暗箱操作迟早要还的！ 3.拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？ 4.毛地出让—先拿地后拆迁怎么清算？ 5.地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？ 6.投资政府土地改造项目如何纳税处理？ 7.直接买地与股权转让买地对于双方有哪些税收影响？ 8.投资再转让土地存在哪些税收争议？ 9.竞拍取得土地出让合同该怎么签定？ 10.开发过程中土地使用税怎么计算？  11.竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？ 缴纳完耕地占用税可以一年免土地使用税吗？  12.红线外支出能否列支土地成本清算扣除？ 13.政府返还款可有纳税筹划空间？   六、房地产项目开发成本清算如何扣除 1.签订施工合同不含甲供材如何处理？ 2.维修基金大配套费不能加计扣除吗？ 3.房地产开发都可以加计扣除吗？  4.建安成本可随意虚增吗？  5.会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？？ 6.装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？  7.售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？ 8.垫资开发与融资成本土地增值税税负比较 七、房地产项目开发清算收入如何确定？ 1.未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入？ 2.房地产企业补退房款如何确认收入？  3.房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税?  4.取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入？ 5.拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入？ 6.房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增值税？ 7.地上停车位、地下车位（人防/非人防）一次性收取租金是否缴纳土地增值税？ 8.房地产企业将车位无偿交付物业公司，物业公司收取租金，是否需要视同销售征收土地增值税？ 9.房地产企业未取得项目立项也未取得商品房预售许 可证，违规销售国有（集体）土地上建造的房产是否征 收土地增值税？ 八、土地增值税清算开发费用如何扣除？  1.委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？ 2.房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？ 3.房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？   九、清算后再销售房产税率如何确定？  1.土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？ 2.清算后取得发票咋办？ 3.清算后又卖房咋办？   十、土地增值税清算后项目亏损怎么办？  十一、年终结账土地增值税如何结转？ 3.8万亿元欠税折射出什么问题？税企间的土地增值税纷争还有多少？ 十二、旧房转让土地增值税怎么计算？  十三、清算申报与稽查的关系 十四、做好预清算应准备哪些资料？  十五、城中村改造如何纳税处理？  十六、合作建房分房后销售如何计算土地增值税？  十七、BT置换土地如何处理

查看详情>> 模块 主题 主要内容 第一部分：房地产企业“营改增”纳税全面准备 一、营改增政策的解读与实践 1.我国流转税制的形成及增值税改革        2.营改增试点的进展及总体规划 3.为什么要营改增？营业税有何弊端？营改增改革的基本指导思想 4.纳税人和扣缴义务人的认定              5.增值税的一般计税方法和简易计税方法  6.增值税的适用税率和征收率              7.销售额、销售折扣、销售折让的认定   8.增值税的差额征税规定                  9.混业经营带给房地产营改增什么风险？ 10.铁路运输服务营改增后对于房地产有何影响？  11.快递业营改增后对于房地产有何影响？ 12.融资租赁业营改增后对于房地产有何影响？        13.房地产开发各个阶段能取得哪些专用发票？哪些能或不能抵扣？ 14.营改增后房地产纳税义务发生时间和纳税地点有无变化？ 二、房地产企业应关注的营改增若干风险问题 1.房地产企业是营改增纳税人吗？你有增值税业务吗？ 2.房地产企业应该办理一般纳税人吗？ 假如有增值税业务是再设公司还是分账核算？  3.房地产企业不提供应税服务就不涉及增值税吗？没有营改增就不涉及视同销售缴纳增值税业务吗？ 营改增后无处躲藏的现有赠送业务。 4.房地产企业可能涉及到增值税哪些税率？  5.房地产企业涉及代扣税款如何处理？   6.房地产营改增后发生非正常损失如何处理？   7.固定资产进项税额该不该抵扣？ 进项税额转出的纳税筹划 8.房地产营改增后业主退房、折扣如何开具发票？ 9.装卸搬运营改增有什么变化？            10.仓储服务营改增租赁双方有何影响？  11.汽车可以抵扣了，汽油费能随意抵扣吗？ 12.营改增后销售固定资产该如何纳税？                           第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略                                                         第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略                                             第二部分：房地产企业土地增值税清算全程纳税攻略 一、房地产企业涉及到的主要税种有哪些？各阶段有哪些特点？ 1.前期阶段 2.工程建设阶段  3.销售阶段 4.清算 二、土地增值税征税对象有哪些问题要注意？ 1.小产权房征收土地增值税吗？ 2.房屋长期出租是否征收土地增值税？ 三、市场调控下预征率及核定征收率未来发展态势如何？   四、项目规划立项是否影响土地增值税清算？ 1.土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？  2.土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？ 3.分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？ 普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？ 4.分开还是合并清算的经典问答 5.当今中国最牛的对土增税分类清算抗议！ 6.土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间？控制增值率20%以下是降低收入还是增加成本好，有无其他办法？  7.地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？车位、车库、地下室办理产权还是不办理产权？  8.车位车库等要不要分摊土地成本？  9.不同项目能否分摊成本？  10.普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？  11.按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高可以调整吗？  12.项目分期滚动开发，怎样进行税收筹划？ 13.住宅和商业地产混合型项目怎样进行税收筹划？ 五、房地产项目取得土地方式对于土地增值税清算的影响         五、房地产项目取得土地方式对于土地增值税清算的影响 1.土地作为扣除项目成本如何确定? 2.暗箱操作迟早要还的！ 3.拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？ 4.毛地出让—先拿地后拆迁怎么清算？ 5.地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？ 6.投资政府土地改造项目如何纳税处理？ 7.直接买地与股权转让买地对于双方有哪些税收影响？ 8.投资再转让土地存在哪些税收争议？ 9.竞拍取得土地出让合同该怎么签定？ 10.开发过程中土地使用税怎么计算？  11.竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？ 缴纳完耕地占用税可以一年免土地使用税吗？  12.红线外支出能否列支土地成本清算扣除？ 13.政府返还款可有纳税筹划空间？ 六、房地产项目开发成本清算如何扣除 1.签订施工合同不含甲供材如何处理？ 2.维修基金大配套费不能加计扣除吗？ 3.房地产开发都可以加计扣除吗？  4.建安成本可随意虚增吗？  5.会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？？ 6.装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？  7.售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？ 8.垫资开发与融资成本土地增值税税负比较   七、房地产项目开发清算收入如何确定？ 1.未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入？ 2.房地产企业补退房款如何确认收入？  3.房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税?  4.取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入？ 5.拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入？ 6.房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增值税？ 7.地上停车位、地下车位（人防/非人防）一次性收取租金是否缴纳土地增值税？ 8.房地产企业将车位无偿交付物业公司，物业公司收取租金，是否需要视同销售征收土地增值税？ 9.房地产企业未取得项目立项也未取得商品房预售许 可证，违规销售国有（集体）土地上建造的房产是否征 收土地增值税？ 八、土地增值税清算开发费用如何扣除？  1.委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？ 2.房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？ 3.房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？ 九、清算后再销售房产税率如何确定？  1.土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？ 2.清算后取得发票咋办？ 3.清算后又卖房咋办？ 十、土地增值税清算后项目亏损怎么办？  十一、年终结账土地增值税如何结转？ 3.8万亿元欠税折射出什么问题？税企间的土地增值税纷争还有多少？ 十二、旧房转让土地增值税怎么计算？  十三、清算申报与稽查的关系 十四、做好预清算应准备哪些资料？  十五、城中村改造如何纳税处理？  十六、合作建房分房后销售如何计算土地增值税？  十七、BT置换土地如何处理